Apakah anda sedang dalam proses membangun rumah? Atau anda memiliki niatan untuk merenovasi rumah lama anda? Jika iya, maka aktivitas tersebut akan dikenakan PPN atas kegiatan membangun sendiri. Kegiatan membangun sendiri menurut pasal 2 ayat 3 PMK 61/03/2022 adalah kegiatan membangun bangunan baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Artinya, pajak kegiatan membangun sendiri adalah pajak yang terutang kepada wajib pajak orang pribadi atau badan melakukan kegiatan membangun bangunan untuk digunakan sendiri dan tidak untuk kepentingan usaha.

Bangunan yang dimaksud pada ayat 3 diatas adalah satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan dengan syarat :

a)      Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/ atau baja;

b)      Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan

c)      Luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi)

Selain itu, syarat agar kegiatan membangun sendiri dapat dikenakan PPN adalah jangka waktu pembangunan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan membangun tidak lebih dari dua tahun. Jika terdapat jeda dalam kegiatan membangun bangunan yang melebihi dua tahun, maka kegiatan membangun tersebut merupakan kegiatan membangun yang terpisah. Contohnya :

Tuan Y membangun sendiri sebuah rumah tinggal dengan luas 300 m2. Pembangunan rumah tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut :

1.      Bulan Mei 2022 seluas 200m2 dan

2.      Dilanjutkan pada bulan Juni 2025 seluas 100m2

Maka atas tahapan membangun sendiri yang dilakukan oleh Tuan Y bukanlah merupakan satu kegiatan membangun sendiri yang sama, karena

1.   Kegiatan membangun sendiri pada bula Mei 2022 dikenai PPN karena luas bangunan yang akan dibangun sudah melebihi 200m2.

2.   Pembangunan rumah Tuan Y baru dilanjut pada bulan Juni 2025, yang berarti kegiatan membangun tersebut merupakan kegiatan membangun sendiri yang terpisah karena melebihi jangka waktu dua tahun dan tidak dikenakan PPN karena luas yang dibangun tidak melebihi 200m2 (hanya 100m2).

Berdasarkan Pasal 4 ayat 1 PMK No. 61/03/2022, PPN atas kegiatan membangun sendiri terutang pada saat mulai dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai. Cara menghitung PPN atas kegiatan membangun sendiri adalah mengalikan tarif PPN sebesar 11% dengan 20% dari total biaya pembangunan (Tanpa harga perolehan tanah). Wajib pajak juga memiliki kewajiban untuk menyetorkan PPN atas kegiatan membangun sendiri paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya dan menggunakan SSP dengan kode akun pajak 411211 dan kode jenis setoran 103. Wajib pajak juga memiliki kewajiban untuk melaporkan PPN atas kegiatan membangun sendiri dengan menyampaikan SPT Masa PPN 1111 paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya setelah anda selesai membangun bangunan.